Sei un amministratore di condominio e sei alle prese con il bonus 110 (Ecobonus o Sismabonus 110), lo sconto in fattura e la cessione del credito in edilizia?

Non vogliamo avere la pretesa di insegnarTi il Tuo lavoro, ma avendo sperimentato numerose situazioni “antipatiche” che ci hanno visto censurare dei visti di conformità a giochi fatti, ci permettiamo di darTi dei suggerimenti e delle regole che devi assolutamente seguire!

Perché “Assolutamente”? Perché Ti ricordiamo che da eventuali errori od omissioni anche di natura formale può derivare non solo la perdita del beneficio (con difficili dinamiche da gestire a livello condominiale) ma potrebbero scaturire anche la responsabilità nei confronti dell’Amministratore.

Quindi, per evitare eventuali contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate o azioni legali promosse da condomini, è opportuno adottare i seguenti suggerimenti.

 

L’iter assembleare in caso di bonus 110 condominio (Ecobonus 110):

Un corretto iter che ci permettiamo di indicarTi è il seguente:

  1. convocare assemblea condominiale per l’esposizione della possibilità ai condomini di interventi 110 su parti comuni – sisma ed eco;
  2. tenere e verbalizzare una assemblea condominiale al fine di approvare l’incarico da affidare ad un professionista (architetto, ingegnere, geometra) per lo studio di fattibilità di taluni interventi;
  3. Convocare, tenere e verbalizzare una assemblea condominiale che:

a. autorizzi gli interventi di efficientamento energetico e sismico esplicitando la natura dei lavori eseguiti;
b. riporti la tabella millesimale aggiornata e la esplicita ripartizione delle spese. Questa delibera può essere sostituita o integrata da successiva dichiarazione sostitutiva di atto notorio resa dall’Amministratore;
c. espliciti i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio, nonché coloro che, tra i soggetti comproprietari, cederanno il credito (in caso di comproprietari, meglio se solo uno per appartamento, ma che abbia i requisiti di cui all’elenco che mettiamo in coda al presente). Questa delibera può essere sostituita o integrata da successiva dichiarazione sostitutiva di atto notorio resa dall’Amministratore;
d. preveda per ogni singolo condomino la rinuncia espressa ad utilizzare il credito spettante pro-quota in funzione dei millesimi al fine della applicazione dello sconto in fattura o della cessione del credito ad un Istituto di Credito (Banca o Posta);
e. approvi ed incarichi le imprese esecutrici, relativi preventivi e capitolati e ne verifichi la regolarità contributiva (attenzione 1: fatti rilasciare subito dall’impresa la dichiarazione sostitutiva di atto notorio del rispetto della normativa sul lavoro e la dichiarazione del contratto collettivo applicato), (attenzione 2: in caso di sconto in fattura è meglio che verifichi fin da subito i contratti di appalto, la loro redazione e presenza delle clausole di legge, nonché la espressa accettazione della cessione del credito mediante sconto in fattura) ;
f. approvi e confermi le nomine degli altri soggetti coinvolti:

i. Direttore dei lavori
ii. Asseveratore
iii. Professionista incaricato alla apposizione del Visto di conformità

 

Le cautele che deve porre in essere l’amministratore in caso di bonus 110 condominio (Ecobonus 110):

Devi adottare delle cautele particolari in prima dell’assemblea o al più tardi in fase di assemblea in caso di Ecobonus 110 (o Simabonus 110)? La risposta è assolutamente sì!

L’Amministratore prima di portare in assemblea l’approvazione poi al fine di valutare l’esistenza del credito ed il diritto dello stesso da parte del condomino dovrà verificare per ogni condòmino, il rispetto delle seguenti condizioni:

  1. la presenza o meno di altri contributi per gli stessi interventi;
  2. l’immobile oggetto di intervento non è utilizzato nell’ambito di attività d’impresa o professionale (Attenzione: nessun condomino deve avere una partita IVA che fa sede, anche solo in via figurativa, presso la Sua residenza, pena la Sua personale impossibilità a cedere il credito);
  3. la presenza di un reddito imponibile nell’anno precedente il sostenimento della spesa (se quindi, per esempio, una unità abitativa conta una moglie con un reddito ed un marito disoccupato senza redditi, potrà accedere al bonus solo la moglie!);
  4. Il fatto che i lavori oggetto della delibera non rappresentino la mera prosecuzione di lavori già iniziati in precedenza;
  5. la non morosità di ogni condomino;
  6. se dovuto, il regolare versamento dell’IMU.

 

La morosità dei condomini, una situazione da verificare con cura:

Premesso che tutti i punti sopraccitati sono fondamentali, ci soffermiamo sull’ultimo che risulta essere insidioso ed oggetto di rigetto da parte dei vistatori di conformità del rilascio del visto.

I condòmini devono essere tutti NON MOROSI, il che vuol dire che devono essere al 100% in regola con il pagamento di qualsiasi importo dovuto al condominio, sia esso ordinario o straordinario.

Attenzione! Una mancata verifica della morosità di uno o più condòmini comporterà la errata ripartizione delle spese di cui al punto b. dell’elenco precedente.

I condòmini morosi infatti non possono accedere alla cessione del loro credito né a favore dell’impresa esecutrice sotto forma di sconto, né ad Istituti di Credito. Il che implica la eventualità che questa situazione comporti che la quota del condomino moroso debba essere pagata all’impresa dal condominio, destabilizzando i rapporti condominiali che già per loro natura sono spesso fragili e difficili.

Ci sono delle possibili soluzioni?

  1. La prima soluzione (che di fatto è una non soluzione) è calcolare l’importo del credito di spettanza del condòmino moroso che non può essere ceduto e portare in assemblea la necessità che il condominio (o il condòmino stesso) paghi questa quota direttamente all’impresa incaricata dei lavori.
  2. La seconda soluzione è quella di deliberare in Assemblea (e quindi con espressa accettazione da parte degli altri condòmini) la compensazione del debito del condòmino moroso tra gli altri condòmini a saldo della morosità. Il che non vuol dire che gli altri condòmini debbano rinunciare a rivalersi successivamente sul condòmino moroso, ma implica che il condominio deve risultare in regola con questa situazione di morosità.

 

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